主题：说楼市那些事儿 你都知道么？

住在小区内，遇到停电、漏水、车位被占等情况时，业主第一时间想到的就是找物业，物业公司是小区的“总管家”。从本质上来说，物业公司就是为小区的业主服务。实际上，这位为业主服务的“管家”掌管着整个小区的公共设施资源、公共财产和原本属于业主，而业主却并不知情的种种营收。而对于业主来说，在某些情况下还要受到这位雇来的“管家”的胁迫，更多的时候，业主们并不清楚自己花钱到底买来了什么服务。

  事件一：新房验收预交物业费没有依据

  记者在调查中发现，买了新房的业主们往往都会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费（一般是3个月，有的楼盘甚至要求交半年或一年）。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。

  按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。

  事件四：设施维护费装进“腰包”

  对于一个新建小区而言，设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。比如小区绿化费，在业主入住时物业公司就开始收取，但如果新小区的绿地在入住时尚未建成，那么这笔费用就流入了物业公司的腰包。等次年绿地建成了，绿化费照收不误。仅仅绿化费这一项上，物业公司就能白赚一年的钱。

  由此可见，房地产商为何愿意给楼盘配上自己的物业公司就不难理解了。对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难的。

  事件八：遇上被盗窃可以追究物业

  在很多小区，物业都向业主承诺，小区实行封闭管理，为业主提供24小时在岗值班、巡逻保卫服务，做好小区内的安全防范工作。事实上，尽管有值岗人员，有巡逻人员，甚至还增加了技术防范设置，但盗窃事件却仍然无法杜绝。

  《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，业主家中被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。当业主家中财产失窃，物业公司又拒绝承担赔偿责任时，如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如可让物业公司举证：保安人员未脱岗，监控系统全面良好运作，可疑人员被盘查询问等，如果不能证明，则物业公司要承担一定的赔偿责任。

  事件九：物业管理费可以协商

  通常情况下，物业公司收取多少物业费由物业公司单方面定价，规定多少，业主就需要缴纳多少。但事实上，物业费并不应该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。一位业内人士建议说，如果物业公司以物价上浮或者人力成本增加为由要上涨物业费时，可以通过物业费收支分析来确定物业公司的要求是否合理，上涨多少，可以由双方协商决定。